REALIZACIJA ZALOGA PUTEM PRODAJE NEKRETNINA
U ovom radu će mo se baviti realizacijom zaloga koji je zasnovan na nepokretnim stvarima. Kada zasnujemo založno pravo na nepokretnosti uvjet valjanog zaloga je da nepokretnost bude uknjižena sa dijelom 1/1 na založnog dužnika i da taj zalog (hipoteka) bude upisana u zemljišne knjige.
U prošlom radu smo pisali o založnom pravu te objasnili šta je zalog, kako se uspostavlja koja vrsta zaloga ima i koji zakonskim propisom je to regulisano. Kao što smo rekli založiti se mogu pokretne, nepokretne stvari i prava. U ovom radu će mo se baviti realizacijom zaloga koji je zasnovan na nepokretnim stvarima. Kada zasnujemo založno pravo na nepokretnosti uvjet valjanog zaloga je da nepokretnost bude uknjižena sa dijelom 1/1 na založnog dužnika i da taj zalog (hipoteka) bude upisana u zemljišne knjige. Ugovor o zalogu se obavezno sačinjava kod notara jer je to zakon imperativno propisa a notarima omogućili enormne zarade koje se od početka rada notara do danas mjere stotinama miliona KM. Nisam siguran da je ova odredba bila dobra jer se država ovdje bez bilo kakvog razloga odrekla ogromnih materijalnih sredstava u korist notara. Naime, kao što smo rekli sudovi u vanpraničnim postupcma su to radili briljantno, odgovorno tvrdim da je bila mnogo veća pravna sigurnost a sudovi su na tim poslovima ubirali znbačajne sudske takse. Kako je tako je, da bi ugovor u zalogu (hipoteka) bila valjana ovaj pravni posao mora sačiniti notar. Šta je tu bitno, bitno je da notari u slučaju da dođer do problema u realizaciji ugovora na poziv založnog povjerioca notar daje pisani otpravak izvornika u svrhu izvršenja, koji je u biti a shodno odredi člana 23. Zakona o izvršnom postupku izvršna isprava.
Najveći problem koji sam ja uočio u svojoj praksi je taj da se ove motarske isprave daju olako bez bilo kakve provjere. Dovoljno je da se banka obrati notaru i dostavi dokaz o jednostranom raskidu, da bi notar izdao ovu ispravu. Čim se isprava izda sud ne vrši njenu provjeru, jer je ona za sud izvršna isprava. Tada nastaje problem za založnog dužnika. Mnoge stvari su to nerješene posebno pitanje kamata, pitanje stvarnog duga, a posebno je pitanje može da li banka jednostrano raskinuti ugovor o kreditu. Recimo imamo kredit zaključen na 20 godina, dužnik je 2 godine uredno vraćao kredit i radi određenog problema je prestao plaćati 2 rate kredita. Obično u ugovoru o kreditu je navedeno da je razlog za jednostrani raskid ugovora neplaćanja 2 anuiteta uzastopno. Pravno formalno stekli su se uveti za jednostrani raskid, ali suštinski može biti i viša sila koji je uzrok neplaćanja anuiteta. Notar nikada ne poziva založnog dužnika da se očituje na izvršnu ispravi i dužnik nema priliku da dokaže da se nisu stekli ubvjeti za raskid ugovora. U izvršnom postupku bez obzira što izvršenik ima pravo da uloži prigovor na rješenje o izvršenju, sud takve razloge neće prihvatiti i nastaviće a izvršnim postupkom. Znači izadata je notarska izvrša isprava i povjerioc je sačinio prijedlog o izvršenju te ga predao sudu. Stranke u izvršnom postupku nazivamo tražioc izvršenja i izvršenik. Prijedlog mora sadržavati dispozitiv da se objasni o kojem poraživanju se radi, šta je izvrša isprava te predložiti donošenje riješenja. U prijedlogu se mora navesti o kojem potraživanju se radi, vrijednot potraživanja, sporedna potraživanja kao i prijedlog da će se izvršenje provesti putem prodaje založene nerkretnine. U prijedlogu se mora iznijeti i zahtjev za troškove izvršenja koje prvo snosi tražioc izvršenja a padaju na teret dužnika. Kada sud zaprimi prijedlog sudija ga formalno provjerava, te kada se uvjeri da postoji izvrša isprava, da je prijedlog formalno uredan on će donijeti riješenje u skraćenom obliku čiji sastavni dio je podneseni prijedlog, i u riješenju sa obavezno navode visina troškova. Izvršioc ima pravo uložiti prigovor koji ne odlaže postupak izvršenja. Obično se o prigovoru brzo odluči i dostavlja riješenje, a ako je odbijajuće onda izvršenik ima prav o uložiti žalbu. Žalba ne odlaže izvršenje ali u praksi obično sud sačeka odlučivanje po žalbi.
Kada se završi postupak po prigovoru sud zakazuje ročište za utvrđivanje vrijednosti nekretnine. Tražioc izvršenja obično dostavlja već urađenu procjenu koja je sačinjena prilikom zasnivanja zaloga. Izvršenik se obično protivi toj procjeni i sud putem sudskog vještaka utvrđuje vrijednost nekretnina. Zakon o izvršnom postuopku explicitno navodi da se založiti može nekretnna koja je uknjižena sa pravom vlasništva 1/1 u zemljišnim knjigama. Međutim ja sam se u praksi susreo sa situacijom da nekretnina nije uknjižena jer je kredit dat u postupku izgradnje određene nekretnine. Ono što je založeno je zemljište čije pravo građena je bilo upisano u teretovnom listu zemljišno knjižnog izvadka. Ja sam zastupao založnog dužnika-izvršenika, a sud je naložio procjenu ove nekretnine uključujući i poslovnu zgradu koja nije bila uknjižen u zemljišnim knjigama. Ja sam prigvorio ali je sud odbio prigovor držeći se nalaza vještaka. Čak odredba člana 113 Zakon o izvršnom postupku je jasno rečeno da će sud u slučaju neuknjižene nekretnien zastati sa izvršnim postupkom a tražiocu izvršenja naložiti da uknjiži nekretninu. Ja sam više puta isticao taj prigovor ali mi ga sud nije nikada uvažio iz njemu poznatih razloga.
Kada se procjeni nekretnina sud zakazuje prvo ročište za prodaju. Također se u postupku izvršenja mogu javiti različite situacije. Prvo nekretnina može biti upisana u suvlasništvu založnog dužnika a ostali suvlasnici ne moraju biti pitani u vezi uspostave založnog prava. Izuzetak je sa bračnim partnerom koji prilikom zasnivanja hipoteke mora dati svoju saglasnost za upisa hipoteke jer njega Porodični zakon legitimiše kao suvlasnika bez obzira što nije upisan u zemljišne knjige. Kad se pojavi jedan bračni partner upisan sa pravom 1/1 notar obavezno pita jeli oženjen i jeli nekretnina bračna stečevina. Ako potvrdi onda notar poziva i bračnog partnera da da svoju saglasnot. Ako je notar to propustio onda drugi bračni partner može da se uključi u izvršni postupak kao prigovor trećeg lica. Sud obično i izvršnom postupku odbija prigovor ali ga uopućuje na parnicu. Ovaj pokreće parnicu dokazuje svoje pravo i traži da sud izda privremenu mijeru kojom će odložiti izvršenje na toj nekretnini. Ja sam imao par slučajeva gdje sma uspio da obustavim izvršenje. Ostali upisani suvlasnici ne mogu obustaviti izvršni postupak i sud će ga nastaviti kao postupak civlne diobe. Civilna dioba je kada se suvlasnici ne mogu dogovoriti pa jedan traži da sud nekretninu proda i podijeli novac. U slučaju da se prodaje zalog suvlasnika onda se prodaje cijela nekretnina a dio novca koja pripada po osnovu suvlasništva založnog dužnika uzima povjerioc a ostatak se daje ostalim suvlasnicima. Ako ima upisani i drugi založnih povjerioca onda se prilikom prodaje namiruju redom prvenstvenog upisa.
Prodaji se mogu prijaviti svi zaintersovani stim da su obavezni uplatiti ulog koji sud određuje prilikom pisanja zaključka o prvoj prodaji. Ukoliko to lice kupi nekretnimu onda se kaucija uračunava u cijenu. Zakon propiksuje i pravo preče kupnje. Pravo preče kupnje ima založni povjerioc i lica čije je pravo upisano u zemljišnim knjigama. Kupci ne mogu biti lica i njihovi zakonski srodnici koji učestvuju kao stručna lica u postupku ali ne može kupac biti ni dužnik niti lica povezana sa njim. Prodaja se može izvršiti kada prisustvuje samo jedan kupac, ali se na zahtjev povjerioca može odgoditi ta prodaja ukoliko ima samo jedan kupac. Na prvoj prodaji se nekretnina može kupiti za polovinu utvrđene vrijednosti. Ako ne uspije prva prodaja sud zakazuje drugu prodaju gdje se nekretnina može kupiti za trećinu procjenjene vrijednosti. Ukoliko ne uspije druga prodaja onda sud zakazuje treću prodaju na kojoj se može prodati za bilo koju ponudu. Ovaj član zakona je bio mjenjan na način da na trećoj prodaji se može kupiti za tržišnu vrijednost koju potvrđuje poreska uprava, ali je Ustavni sud ovu odredbu doveo u pitanje i do danas nije izvršeno usklađivanje. I dalje se primjenju stare odredbe. Ukoliko na trećoj prodaji povjerioc kupi za dug bez obzira za koju cijenu je kupio, sud ga smatra u cjelosti namirenim. OVO BI TREBALI ZNATI SVI PRAVNI SUBJEKTI JER SE MOGU NAĆI U SLIČNIM SITUACIJAMA.
Kada je nekretnina kjupljena kupac ima rok od 30 dana da plati cijenu. Ukoliko ne plati poziva se drugi, ako on ne uplati poziva se treći ako ga ima, a logično je da se poziva četvrti ako ga ima. Ja sam jedne prilike zastupao četvrtog i sud mu nije dozvolio da kupi nekretninu za ponuđenu cijenu obrazlažući da je ponuđena cijena nemoralna što je apsurdno kada se ima u vidu mogućnost kupovoine nekretnine za samo 1 KM na trećoj prodaji. Ako se na uplati cijena sud proglašava prodaju neuspješnom i obustavlja postupak.
Ako se kupi nekretnina sud je dužan donijeti riješenje o dosudi i uvesti u posjed kupca. Kupac prije uknjižbe je dužan da plati porez na promet nepokretnosti.
Ima jedan situacija koje je jako zanimljiva a to je šta se dešava ako sud proda nekretninu a nakon toga viši sud poništi riješenje o izvršenju. Zakon kaže (član 94 Zakona) da je kupac zaštićen i da se u njegovo stečeno vlasništvo ne dira. Ako se recimo izvršni postupak obustavi on da dužnik ima pravo samo na cijenu bez obzira po koju je cijenu prodata. Šta ako je nekretnina prodata za 1 KM i jeli to pošteno da dužnik toliko bude oštećen. Smatram da ova odredba mora biti predmetom preispitivanja.
I ovaj tekst kao i ostali sam pokušao da budu edukativnog karatktera.
Izvor: poduzetnice.ba
U ovom radu će mo se baviti realizacijom zaloga koji je zasnovan na nepokretnim stvarima. Kada zasnujemo založno pravo na nepokretnosti uvjet valjanog zaloga je da nepokretnost bude uknjižena sa dijelom 1/1 na založnog dužnika i da taj zalog (hipoteka) bude upisana u zemljišne knjige.
U prošlom radu smo pisali o založnom pravu te objasnili šta je zalog, kako se uspostavlja koja vrsta zaloga ima i koji zakonskim propisom je to regulisano. Kao što smo rekli založiti se mogu pokretne, nepokretne stvari i prava. U ovom radu će mo se baviti realizacijom zaloga koji je zasnovan na nepokretnim stvarima. Kada zasnujemo založno pravo na nepokretnosti uvjet valjanog zaloga je da nepokretnost bude uknjižena sa dijelom 1/1 na založnog dužnika i da taj zalog (hipoteka) bude upisana u zemljišne knjige. Ugovor o zalogu se obavezno sačinjava kod notara jer je to zakon imperativno propisa a notarima omogućili enormne zarade koje se od početka rada notara do danas mjere stotinama miliona KM. Nisam siguran da je ova odredba bila dobra jer se država ovdje bez bilo kakvog razloga odrekla ogromnih materijalnih sredstava u korist notara. Naime, kao što smo rekli sudovi u vanpraničnim postupcma su to radili briljantno, odgovorno tvrdim da je bila mnogo veća pravna sigurnost a sudovi su na tim poslovima ubirali znbačajne sudske takse. Kako je tako je, da bi ugovor u zalogu (hipoteka) bila valjana ovaj pravni posao mora sačiniti notar. Šta je tu bitno, bitno je da notari u slučaju da dođer do problema u realizaciji ugovora na poziv založnog povjerioca notar daje pisani otpravak izvornika u svrhu izvršenja, koji je u biti a shodno odredi člana 23. Zakona o izvršnom postupku izvršna isprava.
Najveći problem koji sam ja uočio u svojoj praksi je taj da se ove motarske isprave daju olako bez bilo kakve provjere. Dovoljno je da se banka obrati notaru i dostavi dokaz o jednostranom raskidu, da bi notar izdao ovu ispravu. Čim se isprava izda sud ne vrši njenu provjeru, jer je ona za sud izvršna isprava. Tada nastaje problem za založnog dužnika. Mnoge stvari su to nerješene posebno pitanje kamata, pitanje stvarnog duga, a posebno je pitanje može da li banka jednostrano raskinuti ugovor o kreditu. Recimo imamo kredit zaključen na 20 godina, dužnik je 2 godine uredno vraćao kredit i radi određenog problema je prestao plaćati 2 rate kredita. Obično u ugovoru o kreditu je navedeno da je razlog za jednostrani raskid ugovora neplaćanja 2 anuiteta uzastopno. Pravno formalno stekli su se uveti za jednostrani raskid, ali suštinski može biti i viša sila koji je uzrok neplaćanja anuiteta. Notar nikada ne poziva založnog dužnika da se očituje na izvršnu ispravi i dužnik nema priliku da dokaže da se nisu stekli ubvjeti za raskid ugovora. U izvršnom postupku bez obzira što izvršenik ima pravo da uloži prigovor na rješenje o izvršenju, sud takve razloge neće prihvatiti i nastaviće a izvršnim postupkom. Znači izadata je notarska izvrša isprava i povjerioc je sačinio prijedlog o izvršenju te ga predao sudu. Stranke u izvršnom postupku nazivamo tražioc izvršenja i izvršenik. Prijedlog mora sadržavati dispozitiv da se objasni o kojem poraživanju se radi, šta je izvrša isprava te predložiti donošenje riješenja. U prijedlogu se mora navesti o kojem potraživanju se radi, vrijednot potraživanja, sporedna potraživanja kao i prijedlog da će se izvršenje provesti putem prodaje založene nerkretnine. U prijedlogu se mora iznijeti i zahtjev za troškove izvršenja koje prvo snosi tražioc izvršenja a padaju na teret dužnika. Kada sud zaprimi prijedlog sudija ga formalno provjerava, te kada se uvjeri da postoji izvrša isprava, da je prijedlog formalno uredan on će donijeti riješenje u skraćenom obliku čiji sastavni dio je podneseni prijedlog, i u riješenju sa obavezno navode visina troškova. Izvršioc ima pravo uložiti prigovor koji ne odlaže postupak izvršenja. Obično se o prigovoru brzo odluči i dostavlja riješenje, a ako je odbijajuće onda izvršenik ima prav o uložiti žalbu. Žalba ne odlaže izvršenje ali u praksi obično sud sačeka odlučivanje po žalbi.
Kada se završi postupak po prigovoru sud zakazuje ročište za utvrđivanje vrijednosti nekretnine. Tražioc izvršenja obično dostavlja već urađenu procjenu koja je sačinjena prilikom zasnivanja zaloga. Izvršenik se obično protivi toj procjeni i sud putem sudskog vještaka utvrđuje vrijednost nekretnina. Zakon o izvršnom postuopku explicitno navodi da se založiti može nekretnna koja je uknjižena sa pravom vlasništva 1/1 u zemljišnim knjigama. Međutim ja sam se u praksi susreo sa situacijom da nekretnina nije uknjižena jer je kredit dat u postupku izgradnje određene nekretnine. Ono što je založeno je zemljište čije pravo građena je bilo upisano u teretovnom listu zemljišno knjižnog izvadka. Ja sam zastupao založnog dužnika-izvršenika, a sud je naložio procjenu ove nekretnine uključujući i poslovnu zgradu koja nije bila uknjižen u zemljišnim knjigama. Ja sam prigvorio ali je sud odbio prigovor držeći se nalaza vještaka. Čak odredba člana 113 Zakon o izvršnom postupku je jasno rečeno da će sud u slučaju neuknjižene nekretnien zastati sa izvršnim postupkom a tražiocu izvršenja naložiti da uknjiži nekretninu. Ja sam više puta isticao taj prigovor ali mi ga sud nije nikada uvažio iz njemu poznatih razloga.
Kada se procjeni nekretnina sud zakazuje prvo ročište za prodaju. Također se u postupku izvršenja mogu javiti različite situacije. Prvo nekretnina može biti upisana u suvlasništvu založnog dužnika a ostali suvlasnici ne moraju biti pitani u vezi uspostave založnog prava. Izuzetak je sa bračnim partnerom koji prilikom zasnivanja hipoteke mora dati svoju saglasnost za upisa hipoteke jer njega Porodični zakon legitimiše kao suvlasnika bez obzira što nije upisan u zemljišne knjige. Kad se pojavi jedan bračni partner upisan sa pravom 1/1 notar obavezno pita jeli oženjen i jeli nekretnina bračna stečevina. Ako potvrdi onda notar poziva i bračnog partnera da da svoju saglasnot. Ako je notar to propustio onda drugi bračni partner može da se uključi u izvršni postupak kao prigovor trećeg lica. Sud obično i izvršnom postupku odbija prigovor ali ga uopućuje na parnicu. Ovaj pokreće parnicu dokazuje svoje pravo i traži da sud izda privremenu mijeru kojom će odložiti izvršenje na toj nekretnini. Ja sam imao par slučajeva gdje sma uspio da obustavim izvršenje. Ostali upisani suvlasnici ne mogu obustaviti izvršni postupak i sud će ga nastaviti kao postupak civlne diobe. Civilna dioba je kada se suvlasnici ne mogu dogovoriti pa jedan traži da sud nekretninu proda i podijeli novac. U slučaju da se prodaje zalog suvlasnika onda se prodaje cijela nekretnina a dio novca koja pripada po osnovu suvlasništva založnog dužnika uzima povjerioc a ostatak se daje ostalim suvlasnicima. Ako ima upisani i drugi založnih povjerioca onda se prilikom prodaje namiruju redom prvenstvenog upisa.
Prodaji se mogu prijaviti svi zaintersovani stim da su obavezni uplatiti ulog koji sud određuje prilikom pisanja zaključka o prvoj prodaji. Ukoliko to lice kupi nekretnimu onda se kaucija uračunava u cijenu. Zakon propiksuje i pravo preče kupnje. Pravo preče kupnje ima založni povjerioc i lica čije je pravo upisano u zemljišnim knjigama. Kupci ne mogu biti lica i njihovi zakonski srodnici koji učestvuju kao stručna lica u postupku ali ne može kupac biti ni dužnik niti lica povezana sa njim. Prodaja se može izvršiti kada prisustvuje samo jedan kupac, ali se na zahtjev povjerioca može odgoditi ta prodaja ukoliko ima samo jedan kupac. Na prvoj prodaji se nekretnina može kupiti za polovinu utvrđene vrijednosti. Ako ne uspije prva prodaja sud zakazuje drugu prodaju gdje se nekretnina može kupiti za trećinu procjenjene vrijednosti. Ukoliko ne uspije druga prodaja onda sud zakazuje treću prodaju na kojoj se može prodati za bilo koju ponudu. Ovaj član zakona je bio mjenjan na način da na trećoj prodaji se može kupiti za tržišnu vrijednost koju potvrđuje poreska uprava, ali je Ustavni sud ovu odredbu doveo u pitanje i do danas nije izvršeno usklađivanje. I dalje se primjenju stare odredbe. Ukoliko na trećoj prodaji povjerioc kupi za dug bez obzira za koju cijenu je kupio, sud ga smatra u cjelosti namirenim. OVO BI TREBALI ZNATI SVI PRAVNI SUBJEKTI JER SE MOGU NAĆI U SLIČNIM SITUACIJAMA.
Kada je nekretnina kjupljena kupac ima rok od 30 dana da plati cijenu. Ukoliko ne plati poziva se drugi, ako on ne uplati poziva se treći ako ga ima, a logično je da se poziva četvrti ako ga ima. Ja sam jedne prilike zastupao četvrtog i sud mu nije dozvolio da kupi nekretninu za ponuđenu cijenu obrazlažući da je ponuđena cijena nemoralna što je apsurdno kada se ima u vidu mogućnost kupovoine nekretnine za samo 1 KM na trećoj prodaji. Ako se na uplati cijena sud proglašava prodaju neuspješnom i obustavlja postupak.
Ako se kupi nekretnina sud je dužan donijeti riješenje o dosudi i uvesti u posjed kupca. Kupac prije uknjižbe je dužan da plati porez na promet nepokretnosti.
Ima jedan situacija koje je jako zanimljiva a to je šta se dešava ako sud proda nekretninu a nakon toga viši sud poništi riješenje o izvršenju. Zakon kaže (član 94 Zakona) da je kupac zaštićen i da se u njegovo stečeno vlasništvo ne dira. Ako se recimo izvršni postupak obustavi on da dužnik ima pravo samo na cijenu bez obzira po koju je cijenu prodata. Šta ako je nekretnina prodata za 1 KM i jeli to pošteno da dužnik toliko bude oštećen. Smatram da ova odredba mora biti predmetom preispitivanja.
I ovaj tekst kao i ostali sam pokušao da budu edukativnog karatktera.
Izvor: poduzetnice.ba
